Immobilienmärkte sind Märkte wie andere auch. Aber Immobilienmärkte weisen einige Besonderheiten auf, welche sie von anderen Märkten wie z.B. Aktienmärkten unterscheiden. Untersuchungen belegen auch, dass Immobilienmärkte eine starke Korrelation zur Konjunktur einer Volkswirtschaft aufweisen.
I. Der Wohnungsbau als Indikator für die konjunkturelle Entwicklung
Allgemein bekannt ist, dass sich die Konjunktur in Zyklen bewegt. Dies wird als negativ beurteilt. Immer wieder vergessen geht aber, dass bei einer Abwärtsbewegung schwache Unternehmen ausgeschieden werden, Unternehmen also, welche falsche Entscheidungen gefällt haben. Das aber gibt in Aufwärtsbewegungen neuen Unternehmen mit neuen Ideen eine Chance. Zyklen schaffen also auch Innovation.
Auch Immobilienmärkte bewegen sich in Zyklen, wobei die Immobilienmärkte viel volatiler als die Zyklen der Konjunktur sind. Neuere Untersuchungen weisen auf einen Zusammenhang zwischen Bautätigkeit und Konjunktur hin. Vor allem der Wohnungsbau gilt als Ursache von BIP-Schwankungen. Eine Abnahme des Wohnungsbaus deutet also – folgt man diesem Modell – auf eine Abnahme des BIP und damit auf eine zukünftige Rezession hin. Demgegenüber ist die Abnahme der Bautätigkeit im Nichtwohnungsbau Folge von BIP-Schwankungen. Leerstehende Büroräume weisen also auf eine vergangene und nicht auf eine zukünftige Rezession hin.
II. Besonderheiten der Immobilienmärkte
Immobilienmärkte weisen einige Besonderheiten auf, welche sie von anderen Märkten unterscheiden.
Zu erwähnen ist zunächst einmal die Frist zwischen der Entscheidung und der Realisierung. So können zwischen der Entscheidung, eine Überbauung zu realisieren, und dem tatsächlichen Angebot der Immobilieneinheiten Jahre liegen. Bei der Entscheidung muss die Deckung einer Nachfrage beurteilt werden, welche sich erst in Jahren realisiert.
Ein zweites Merkmal ist die Langlebigkeit von Immobilien. Immobilien werden in der Schweiz meist saniert, nicht aber abgerissen. Pro Jahr werden in der Schweiz weniger als ein Promille der vorhandenen Liegenschaften abgerissen. Bei der Investition in Immobilien müssen also Erträge und Kosten über viele Jahre hinweg ermittelt werden. Das ist mit einer Zunahme der Unsicherheit verbunden.
Bei Immobilien spielen also langfristige Erwartungen eine sehr grosse Rolle. Erwartungen sind aber an sich, vor allem aber dann, wenn sie sich auch noch auf einen sehr langen Zeitraum beziehen, viel volatiler als die Realität. Dies ist wohl die Erklärung, warum Immobilienmärkte so volatil sind.
III. Besonderheiten bei den Erwartungen der Akteure
Die Erwartungen, welche in Immobilienmärkten eine Rolle spielen, können in rationale und in naive Erwartungen unterschieden werden. Rationale Erwartungen versuchen auf der Grundlage von vorhandenen oder ermittelten Daten eine Prognose zu erstellen und dann aufgrund dieser Prognose zu entscheiden. Es interessieren dabei vor allem Daten, welche sich zur Entwicklung der Bevölkerung, der Einkommen und der Zinssätze äussern. Die Bevölkerung und die Einkommen sind wichtige Parameter der Nachfrage. Die Zinssätze bestimmen weitgehend die Kosten der Finanzierung. Demgegenüber werden naive Erwartungen aufgrund ganz einfacher Trends gebildet. „Der Aufwärtstrend der letzten Jahre wird auch die nächsten Jahre anhalten“. Naive Erwartungen tendieren zu Blasen, vor allem dann, wenn der Markt auch noch von Spekulanten geprägt ist. Der Spekulant ist ein Akteur, welcher nur in der Preisdifferenz zwischen Kauf und Verkauf interessiert ist.
IV. Kosten der hohen Volatilität und deren Eindämmung
Die hohe Volatilität der Immobilienmärkte verursacht auch hohe Kosten. Spanien und die USA, welche derzeit mit den Folgen einer massiven Immobilienblase zu kämpfen haben, werden dies bestätigen; Kredite werden für eine Überproduktion eingesetzt, also für ein Angebot, das niemand braucht. Die gleichen Kredite fehlen in zukunftsträchtigeren Märkten, womit die Zukunft verbaut wird. Produktionskapazitäten werden unproduktiv eingesetzt und stehen nicht für eine nachhaltige Wertschöpfung zur Verfügung. Immobilienblasen sind also volkswirtschaftlich schädlich.
Wie aber bekämpft man die hohe Volatilität? Die Zentralbank kann die Liquidität einschränken und die Zinssätze erhöhen. Wie das derzeitige Dilemma der SNB aber zeigt, haben diese Massnahmen auch für die übrige Wirtschaft negative Auswirkungen. Ein beliebtes Mittel ist die Steuergesetzgebung. Entweder es wird der spekulative Gewinn abgeschöpft (Grundstückgewinnsteuer) oder der Gesetzgeber setzt bei der Transaktion ein (Handänderungssteuer). Beide Massnahmen sollen dämpfend wirken. Auch eine Regulierung der Hypothekarkredite kann erfolgversprechend sein. Dabei geht es um höhere Reserven bei Immobilienkrediten, Kreditbegrenzungen und Forderung von minimalen Eigenkapitalquoten, rasche Amortisation, usw.
V. Fazit
Immobilienmärkte weisen einige Besonderheiten auf, welche berücksichtigt werden müssen, wenn in Immobilien investiert wird. Immobilienmärkte sind auch volkswirtschaftlich von enorm grosser Bedeutung und deshalb Gegenstand staatlicher Massnahmen. Ziel der staatlichen Massnahmen muss es sein, die Volatilität zu senken, also Immobilienblasen mit entsprechenden starken Korrekturen zu verhindern. Eine gewisse Zyklik kann nicht vermieden werden, zumal sich Zyklen auch positiv auswirken können.
